Vendre un appartement loué : ce qui suit le bail

Transmission du bail à l’acquéreur

Le bail d’habitation se poursuit avec le nouveau propriétaire sans formalité supplémentaire, dès que la vente est finalisée. Le contrat de location reste en vigueur, les obligations du bailleur passent au nouvel acquéreur. Le locataire ne doit donc pas signer de nouveau bail, sauf s’il accepte une modification.

Le bail reste valable ; le seul changement porte sur le nom du propriétaire inscrit au registre foncier.

Le droit immobilier encadre cette transmission ; vous pouvez consulter les règles générales dans la section droit immobilier. En pratique, le notaire mentionne le bail dans l’acte de vente et transmet les pièces au commissaire de justice pour la formalité de remise des clefs.

Information du locataire

Dès que la promesse de vente est signée, le propriétaire doit informer le locataire du projet de cession. Cette information se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé. La notification doit préciser l’identité du futur acquéreur et la date prévue de la signature.

Le locataire dispose d’un droit d’information, mais pas d’un droit de préemption, sauf s’il bénéficie d’un bail à usage professionnel ou d’une clause spécifique. Pour connaître la procédure détaillée, consultez l’article congé pour vendre.

Quand le congé doit précéder la vente

Dans certains cas, le bailleur doit donner congé au locataire avant de pouvoir vendre le bien. Cela s’applique notamment si le bail prévoit une clause d’interdiction de cession ou si le locataire a exercé son droit de renouvellement. Le congé doit être motivé par la vente et respecter le délai légal, qui commence à courir à compter de la réception de la notification.

Un congé donné pour vendre doit être clair, motivé et respecter le délai légal, sous peine d’annulation de la vente.

Si le congé est délivré après la signature du compromis, le vendeur risque que l’acquéreur refuse la transaction. Il est donc recommandé de vérifier les clauses du bail et, le cas échéant, de rédiger un congé conforme avant la signature du compromis. L’article clauses à relire détaille les points à surveiller.

Formalités de la vente d’un bien occupé

Lors de la rédaction du compromis de vente, le vendeur doit mentionner l’existence du bail, son montant de loyer, sa durée et les charges. Le notaire intègre ces informations dans l’acte authentique et informe le futur acquéreur des droits du locataire. Le dépôt de garantie du bail reste au profit du locataire, sauf accord contraire.

Le commissaire de justice assure la remise des clés et le constat d’état des lieux, qui se déroule en présence du locataire et du nouvel acquéreur. En cas de litige, le juge des contentieux de la protection peut être saisi, mais cela reste rare si les formalités sont respectées.

Pour plus de précisions sur le sort du dépôt de garantie en cas d’échec de la vente, consultez l’article dépôt de garantie du compromis.

Après la signature

Une fois l’acte signé, le nouveau propriétaire doit prendre contact avec le locataire pour confirmer la continuité du bail et organiser le premier paiement du loyer. Le locataire continue de payer au compte indiqué dans le contrat, qui a été mis à jour par le notaire. Le vendeur conserve la responsabilité des dettes antérieures au transfert, notamment les charges locatives non réglées.

Le locataire peut demander la remise d’un relevé de compte détaillé. Le nouvel acquéreur, quant à lui, doit veiller à la conformité du logement aux obligations d’entretien, notamment en ce qui concerne les parties communes et les équipements mentionnés dans le bail.

Définitions

Bail d’habitation

Contrat écrit qui fixe les droits et obligations du locataire et du bailleur pour la location d’un logement à usage d’habitation. Il précise le loyer, la durée, les charges et les conditions de résiliation.

Cession du bail

Transmission du contrat de location du propriétaire actuel à un acquéreur lors de la vente du bien. La cession se fait automatiquement, sauf clause d’interdiction ou accord contraire.

Congé pour vendre

Notification formelle du bailleur au locataire indiquant la fin du bail afin de permettre la vente du logement occupé. Elle doit être motivée, respectée dans les formes et les délais légaux.

Par quoi commencer

• Rédigez une lettre recommandée informant le locataire du projet de vente et de l’identité du futur acquéreur.
• Vérifiez les clauses du bail existant pour identifier une éventuelle interdiction de cession ou la nécessité d’un congé préalable.
• Consultez un notaire pour inclure la mention du bail dans le compromis de vente et préparer les documents nécessaires.

Questions fréquentes

Le bail se transmet-il automatiquement à l’acheteur ?

Oui, le bail continue avec le nouveau propriétaire dès la signature de l’acte authentique, sauf clause contraire stipulée dans le contrat.

Dois‑je absolument donner congé avant de vendre ?

Un congé est obligatoire si le bail interdit la cession ou si le locataire a exercé un droit de renouvellement. Sinon, la vente peut se faire sans congé préalable.

Quels documents dois‑je fournir au futur acquéreur ?

Le bail, les quittances de loyer récentes, le relevé des charges et le diagnostic de performance énergétique doivent être annexés au compromis.

Le locataire peut‑il refuser la vente ?

Le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption en location d’habitation, il ne peut donc pas bloquer la vente, sauf cas particuliers.

Que se passe‑t‑il si le locataire ne quitte pas après le congé ?

Le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une décision d’expulsion, après le respect du délai légal.