Loyer impayé : quand et comment agir contre le garant

Le constat d’impayé et la mise en demeure du locataire

Le premier pas consiste à identifier clairement le défaut de paiement. Le bailleur doit relever le montant dû, la période concernée et vérifier que le locataire a bien été informé des échéances prévues dans le contrat. Une relance amiable, par téléphone ou courriel, peut suffire, mais elle ne crée pas de preuve solide.

Si le locataire ne régularise pas la situation, le bailleur doit envoyer une mise en demeure. Cette lettre, recommandée avec accusé de réception, doit rappeler le montant du loyer impayé, indiquer un délai raisonnable pour le paiement, et préciser que le défaut persistera entraînera le recours à la garantie. Le délai commence à courir à la réception de la mise en demeure, sauf si le bail prévoit un autre mécanisme.

Le rôle du garant et la nature de son engagement

Le garant, souvent appelé caution, s’engage à régler les loyers en cas de défaillance du locataire. Deux formes existent : la caution simple et la caution solidaire. La caution simple n’est tenue de payer qu’après que le bailleur a d’abord poursuivi le locataire et épuisé les voies d’exécution contre lui. En revanche, la caution solidaire peut être mise en demeure dès le premier impayé, sans que le bailleur n’ait à épuiser les recours contre le locataire.

Le garant n’est tenu de payer que si le bail prévoit clairement son engagement et si vous avez respecté les formalités d’information.

Le contrat de location doit mentionner explicitement le type de garantie, la durée de l’engagement et, le cas échéant, le plafond des sommes garanties. L’acte de caution doit être écrit, signé et daté ; une simple promesse verbale n’est pas opposable. Le garant doit également avoir été informé de la situation d’impayé et des démarches déjà entreprises auprès du locataire.

Formalités pour solliciter le garant

Une fois la mise en demeure adressée au locataire, le bailleur peut contacter le garant. La lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception et contenir :

• La copie du bail et de la clause de garantie.
• La mise en demeure adressée au locataire et la preuve de sa réception.
• Le détail des loyers impayés, les dates d’échéance et les éventuelles pénalités contractuelles.
• Un rappel des obligations du garant selon le type d’engagement (simple ou solidaire).

Le garant dispose d’un délai raisonnable pour répondre, délai qui dépend du type d’engagement et de la présence ou non d’une clause de préavis dans le contrat. Pendant ce laps de temps, le bailleur doit conserver toutes les pièces (relevés bancaires, courriers, avis d’échéance) afin de pouvoir les présenter devant le juge si nécessaire.

Moyens de défense du garant et limites de l’engagement

Le garant peut contester la demande s’il estime que les formalités n’ont pas été respectées. Parmi les arguments possibles :

• Irregularité de l’acte de caution : absence de signature, de date ou de mention précise du type d’engagement.
• Défaut d’information : le garant n’a pas été informé du défaut de paiement ou des démarches préalables contre le locataire.
• Durée ou plafond excessifs : la garantie dépasse la durée du bail ou le montant prévu par la loi, ce qui la rend inopposable.
• Absence de mise en demeure du locataire dans le cas d’une caution simple.

Un garant peut contester la demande s’il n’a pas été informé des modalités de paiement ou si le bail dépasse le plafond prévu.

Si le garant invoque l’une de ces exceptions, le bailleur devra prouver que toutes les exigences légales ont été respectées. Le juge du contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire, appréciera la validité de la garantie au regard des pièces produites.

Le recours judiciaire éventuel

Lorsque le garant refuse de payer ou que ses moyens de défense sont rejetés, le bailleur peut engager une procédure devant le tribunal judiciaire. La première étape consiste à saisir le juge avec une requête en paiement, accompagnée de l’ensemble des pièces justificatives déjà rassemblées.

Le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut être sollicité pour signifier la décision du juge au garant et, le cas échéant, procéder à l’exécution forcée (saisie sur compte, saisie immobilière, etc.). Le délai de prescription de l’action dépend du type d’engagement : il court à compter de la date de la mise en demeure du garant, ou de la première décision de justice en cas de contestation.

Définitions

Caution solidaire

Engagement écrit par lequel le garant accepte de payer les loyers dès le premier impayé, sans que le bailleur n’ait à épuiser les voies d’exécution contre le locataire. Le garant est donc immédiatement responsable.

Caution simple

Engagement écrit où le garant ne devient redevable qu’après que le bailleur a poursuivi le locataire et épuisé les moyens d’exécution contre lui. Le garant intervient en dernier ressort.

Garant

Personne physique ou morale qui, par acte écrit, s’engage à couvrir les obligations locatives du locataire en cas de défaillance. Le garant peut être un proche, une société ou une institution financière.

Par quoi commencer

• Relisez le bail pour identifier la clause de caution et le type d’engagement.
• Rédigez une mise en demeure au locataire, en précisant le montant dû et le délai de paiement.
• Adressez une lettre recommandée au garant, en joignant les pièces justificatives et en rappelant les obligations légales.
• Conservez chaque accusé de réception et chaque échange de courriels comme preuve.
• Si le garant ne répond pas, préparez le dossier pour une éventuelle saisine du tribunal judiciaire.

Questions fréquentes

Le garant doit-il payer dès le premier impayé ?

Cela dépend du type d’engagement. En cas de caution solidaire, le garant est immédiatement redevable. Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord épuiser les recours contre le locataire.

Puis-je réclamer le paiement au garant sans mise en demeure du locataire ?

Non, si le garant est une caution simple. La mise en demeure du locataire est une condition préalable. Pour une caution solidaire, la mise en demeure du garant suffit.

Quels documents dois‑je fournir au garant ?

Le contrat de location, la clause de garantie, la mise en demeure adressée au locataire, le détail des loyers impayés et les preuves de réception des courriers.

Le garant peut‑il invoquer un défaut d’information ?

Oui. S’il n’a pas été informé du défaut de paiement ou des démarches entreprises, il peut contester la demande. L’avocat recommande de toujours joindre la mise en demeure du locataire.

Que se passe‑t‑il si le garant refuse de payer malgré une décision de justice ?

Le bailleur peut faire exécuter le jugement par un commissaire de justice, qui procédera à la saisie des biens ou des comptes du garant, selon les modalités prévues par le tribunal judiciaire.