Loyers impayés : les étapes avant l'expulsion

Vous n’êtes pas expulsé automatiquement après un certain nombre de mois d’impayés ; c’est la mise en œuvre d’une procédure qui déclenche l’éventuelle expulsion. Le texte qui suit détaille chaque phase, les délais qui s’enclenchent et les possibilités d’action avant d’arriver devant le juge.

Le premier impayé et le commandement de payer

Dès le constat d’un loyer non réglé, le bailleur doit envoyer un commandement de payer, généralement par huissier. Ce document informe le locataire qu’il dispose d’un délai pour régler la dette ou contester le montant. Le commandement déclenche le cours du délai de grâce, pendant lequel aucune procédure d’expulsion ne peut être engagée. Le locataire peut alors payer, proposer un échéancier ou saisir le juge s’il estime que le montant est contestable.

Le commandement de payer est le premier acte officiel qui ouvre le compte à rebours de la procédure.

La réponse du locataire et la mise en demeure

Le locataire dispose du délai imparti pour régler ou formuler ses observations. S’il ne paie pas, le bailleur lui adresse une mise en demeure, rappelant l’obligation de paiement et précisant que, faute de règlement, la procédure judiciaire sera engagée. Cette étape est souvent l’occasion d’un dialogue : le locataire peut expliquer des difficultés temporaires, proposer un plan de remboursement ou demander un délai supplémentaire. Le bailleur, quant à lui, doit garder une trace écrite de ces échanges, car elles seront utiles devant le juge.

La saisine du juge des contentieux de la protection

Lorsque le locataire ne s’est pas acquitté malgré la mise en demeure, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection. La requête doit contenir les pièces justificatives : bail, relevés de loyers, copies du commandement et de la mise en demeure. Le juge fixe une audience, pendant laquelle les deux parties exposent leurs arguments. Le locataire peut invoquer des vices du logement, un déséquilibre du loyer ou des difficultés financières graves. Le juge examine alors la situation globale et décide soit d’accorder un délai de paiement, soit de prononcer l’expulsion.

Le juge ne se base pas uniquement sur le nombre de mois d’impayés, mais sur l’ensemble du contexte.

Les délais, la trêve hivernale et les mesures d'exécution

Après la décision du juge, un délai de mise en œuvre s’applique avant l’exécution de l’expulsion. Ce délai varie selon la nature de la décision : si le juge accorde un délai de paiement, le locataire bénéficie d’un temps supplémentaire pour s’acquitter. En période de trêve hivernale, l’expulsion est suspendue, même si le jugement est définitif. La trêve s’applique chaque année entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions très limitées. En dehors de cette période, le bailleur peut faire appel à un huissier pour procéder à l’expulsion, après le respect du délai légal.

L'issue possible : accord ou expulsion

La procédure peut se conclure de deux manières. D’une part, les parties peuvent parvenir à un accord amiable : le locataire règle les arriérés, éventuellement avec un échelonnement, et le bail continue. D’autre part, si aucun accord n’est trouvé et que le juge prononce l’expulsion, le locataire doit quitter les lieux à la date fixée. Le bailleur doit alors obtenir un titre exécutoire et confier l’exécution à un huissier, qui organise le jour de l’expulsion. Le locataire peut encore contester l’exécution en invoquant des vices de procédure, mais cela doit être fait rapidement.

Définitions

Commandement de payer

Acte rédigé par un huissier qui informe le locataire qu’il doit régler les loyers dus dans un délai fixé. Il marque le début du compte à rebours juridique et ouvre le droit au bailleur d’engager la procédure judiciaire si le paiement n’est pas effectué.

Trêve hivernale

Période légale pendant laquelle les expulsions de logement sont suspendues, généralement du 1er novembre au 31 mars. Elle vise à protéger les occupants vulnérables pendant la saison froide, même si un jugement d’expulsion a été rendu.

Jugement d’expulsion

Décision rendue par le juge des contentieux de la protection qui ordonne la libération du logement. Elle ne s’applique qu’après le respect des délais légaux et, le cas échéant, de la trêve hivernale.

Par quoi commencer

• Envoyez immédiatement un commandement de payer dès le premier loyer manquant.
• Conservez toutes les preuves d’envoi et de réception (courrier recommandé, accusé de réception, copie d’huissier).
• Rédigez une mise en demeure claire, en rappelant les échéances et les conséquences.
• Rassemblez les documents du bail, les relevés de loyers et les copies des précédents courriers.
• Prenez contact avec le locataire pour explorer un éventuel arrangement avant d’engager le juge.

Questions fréquentes

Combien de mois d’impayés déclenchent automatiquement l’expulsion ?

Il n’existe pas de seuil de mois qui entraîne d’office l’expulsion. C’est la procédure, et non le nombre de mois, qui conduit à la décision judiciaire.

Que faire si le locataire conteste le montant réclamé ?

Le locataire peut saisir le juge pour contester le montant. Vous devez alors fournir toutes les pièces justificatives (bail, relevés, commandement) pour étayer votre demande.

La trêve hivernale s’applique-t-elle à toutes les expulsions ?

Oui, la trêve s’applique à toutes les procédures d’expulsion, sauf cas très limités (logements insalubres, danger imminent). Elle suspend l’exécution du jugement pendant la période définie.

Puis‑je obtenir un délai de paiement après le jugement ?

Le juge peut accorder un délai de paiement ou un échelonnement, même après avoir prononcé l’expulsion, s’il estime que la situation du locataire le justifie.

Quels sont les risques si je ne respecte pas les délais légaux ?

Le non‑respect des délais peut entraîner la nullité de la procédure, voire la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance. Il est crucial de suivre scrupuleusement les échéances prévues par la loi.