Loi Le Meur : la copropriété face aux meublés de tourisme

Le cadre législatif après la loi Le Meur

La loi Le Meur a introduit la possibilité pour le syndicat de copropriété de restreindre ou d’interdire les locations de meublés de tourisme, à condition que la décision soit prise dans le respect des règles de majorité prévues par le code de la copropriété. Cette évolution vise à protéger la tranquillité des occupants et à éviter la transformation massive de bâtiments en locations touristiques. Le texte précise que la modification du règlement doit être motivée, clairement rédigée et portée à la connaissance de tous les copropriétaires.

La loi impose que toute modification du règlement soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Modifier le règlement de copropriété

Pour introduire une clause d’interdiction, il faut d’abord préparer un projet de modification. Ce projet doit préciser les critères d’application (type de location, durée maximale, etc.) et indiquer les sanctions en cas de non‑respect. Le projet est ensuite soumis au syndic, qui a la charge de le diffuser aux copropriétaires et de le joindre à la convocation de l’assemblée générale. Vous pouvez consulter la page droit immobilier pour connaître les bases du règlement de copropriété.

Le syndic pourra, dans le cadre de sa mission, répondre aux questions des copropriétaires et rappeler les obligations légales. Il est important de préparer des réponses aux arguments fréquents, comme le droit de jouissance du lot ou la liberté contractuelle, en s’appuyant sur la loi qui autorise la restriction lorsqu’elle est adoptée conformément aux majorités requises.

Le vote en assemblée générale

Le vote dépend du type de modification envisagée. Si la clause vise uniquement les locations de courte durée, la majorité requise est celle de l’article 25 du code de la copropriété (majorité des voix de tous les copropriétaires). En revanche, si la modification porte sur la destination de l’immeuble, la majorité renforcée de l’article 26 s’applique. Le président de séance doit vérifier que le quorum est atteint avant de procéder au vote. Le résultat du scrutin doit être consigné dans le procès‑verbal, qui sera ensuite transmis à chaque copropriétaire.

Le respect du quorum et de la majorité applicable conditionne la validité de la décision.

Portée de la clause pour les copropriétaires déjà louant

Une fois la clause adoptée, elle s’applique à tous les lots, y compris ceux déjà loués en meublé de tourisme. Les copropriétaires concernés doivent régulariser leur situation dans les délais fixés par le règlement, sous peine de sanctions prévues (amende, mise en demeure, voire action en justice). La loi prévoit toutefois que les contrats déjà conclus peuvent être maintenus jusqu’à leur échéance, sauf accord contraire entre les parties. Il est donc fréquent que le syndic engage un dialogue avec les propriétaires concernés pour négocier une transition amiable.

Si vous estimez que la clause porte atteinte à vos droits, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Avant d’engager cette procédure, il est recommandé d’adresser une lettre de contestation au syndic, en rappelant les arguments juridiques pertinents.

Contester la décision

La contestation s’effectue d’abord par voie amiable : rédaction d’une mise en demeure, recours à la médiation ou demande de réexamen lors d’une prochaine assemblée. Si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez introduire un recours devant le tribunal judiciaire, en vous faisant assister d’un avocat. Le recours doit être motivé, préciser les points de droit contestés (majorité non respectée, défaut de motivation, etc.) et être introduit dans les délais légaux, qui commencent à courir dès la notification du procès‑verbal.

Pour préparer votre dossier, rassemblez tous les documents relatifs à la convocation, au procès‑verbal, aux courriers échangés avec le syndic et aux contrats de location en cours. Vous pouvez également consulter l’article Se défendre face au syndic pour connaître les recours possibles.

Définitions

Clause de restriction

Dispositif inséré dans le règlement de copropriété qui limite ou interdit certaines activités, comme la location de meublés de tourisme, sous condition de respect des majorités prévues par la loi.

Majorité de l’article 25

Quorum requis pour adopter une décision qui modifie le règlement sans changer la destination de l’immeuble. Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires, quel que soit le nombre de lots.

Majorité de l’article 26

Quorum renforcé nécessaire lorsqu’une décision porte sur la destination de l’immeuble ou sur des modifications substantielles du règlement. Elle exige la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Par quoi commencer

• Vérifiez le règlement actuel et identifiez les mentions relatives aux locations de courte durée.
• Rassemblez les convocations, procès‑verbaux et tout échange avec le syndic concernant le projet de modification.
• Préparez un texte de proposition clair, en précisant les critères d’application et les sanctions éventuelles.
• Adressez une demande écrite au syndic pour inscrire votre proposition à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
• Informez les copropriétaires concernés des implications de la future clause, afin de faciliter le débat.

Questions fréquentes

La clause s’applique‑t‑elle aux locations déjà en cours ?

Oui, la clause s’applique à tous les lots, y compris ceux déjà loués. Cependant, les contrats existants peuvent être maintenus jusqu’à leur terme, sauf accord contraire.

Quelle majorité faut‑il réellement atteindre ?

Cela dépend du contenu de la modification. Si elle ne change pas la destination de l’immeuble, la majorité de l’article 25 suffit. Pour une modification plus profonde, il faut la majorité de l’article 26.

Le syndic peut‑il refuser d’inscrire la proposition à l’ordre du jour ?

Le syndic doit inscrire toute proposition qui respecte les formes légales. Un refus injustifié peut être contesté devant le juge des contentieux de la protection.

Quels sont les risques en cas de non‑respect de la clause ?

Le règlement prévoit généralement une amende et la possibilité d’une action en justice pour faire cesser l’infraction. Le syndic peut également engager des procédures de recouvrement.

Puis‑je contester la décision sans avocat ?

Vous pouvez adresser une mise en demeure au syndic et demander une révision lors d’une prochaine assemblée. Si la voie amiable échoue, il est conseillé de se faire assister d’un professionnel pour le recours judiciaire.