État des lieux d’un local commercial : entrée et sortie

Prise de possession du local commercial

Lorsque le locataire entre dans les lieux, la loi impose la rédaction d’un état des lieux d’entrée. Ce document doit être établi de façon contradictoire : les deux parties signent ou, à défaut d’accord, un tiers impartial mandaté par les parties peut intervenir. Le tiers peut être un professionnel du secteur ou, si les parties ne s’entendent pas, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). L’état des lieux décrit l’état des murs, sols, plafonds, installations et équipements, ainsi que les éventuels défauts existants.

Un état des lieux d’entrée constitue la référence objective pour toute réclamation ultérieure.

En pratique, le bailleur prépare souvent un formulaire détaillé, le locataire le parcourt, puis les deux signent. Si le locataire refuse de signer, le bailleur peut saisir un commissaire de justice pour établir le document. Le coût de cette intervention est à la charge de la partie qui a demandé l’intervention, sauf accord contraire. L’absence d’état des lieux d’entrée complique la preuve de l’état initial et peut entraîner la présomption que le locataire a reçu les lieux en bon état, ce qui le désavantage en cas de litige.

Cession du droit au bail ou mutation du fonds de commerce

La cession du droit au bail ou la mutation du fonds de commerce constitue un moment clé où l’état des lieux doit être actualisé. Avant la signature de l’acte de cession, le futur acquéreur doit connaître l’état exact du local. Il est donc fréquent de réaliser un nouvel état des lieux contradictoire ou de mettre à jour celui d’entrée en notant les modifications intervenues depuis.

Le bailleur peut exiger que le cédant fournisse cet état des lieux, comme le prévoit la clause de cession du bail. Si les parties ne parviennent pas à un accord sur le contenu, elles peuvent recourir à un commissaire de justice pour établir le document. Cette démarche protège le bailleur, qui évite d’être tenu responsable de défauts non signalés, et l’acquéreur, qui obtient une visibilité claire sur les obligations de remise en état.

Pour plus de détails sur les exigences lors d’une cession, consultez notre article sur la cession du bail commercial.

Restitution du local à la fin du bail

À la fin du bail, l’état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clés. Ce document compare l’état actuel du local avec celui constaté à l’entrée. Les écarts constatés peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie ou une demande de travaux de remise en état.

La comparaison entre état d’entrée et état de sortie détermine les obligations de réparation du locataire.

Le bailleur doit veiller à ce que l’état des lieux de sortie soit contradictoire. Si le locataire refuse de signer, le bailleur peut, à nouveau, faire intervenir un commissaire de justice. Le constat d’insuffisance ou de dégradation doit être précis, daté et signé. En l’absence d’état des lieux de sortie, le bailleur risque de ne pas pouvoir justifier les retenues sur le dépôt de garantie et de devoir supporter les frais de remise en état.

Pour connaître les démarches à suivre lors du départ du locataire, vous pouvez lire notre article sur la fin du bail commercial.

Absence d’état des lieux ou défaut de formalités

Si aucune des parties n’a fait établir d’état des lieux, la charge de la preuve repose sur le bailleur qui veut invoquer des dégradations. La jurisprudence considère que, sans état des lieux, le locataire bénéficie d’une présomption d’absence de dégradations, sauf preuve contraire très précise. Le bailleur perd ainsi la possibilité de retenir le dépôt de garantie ou de réclamer des travaux de remise en état, à moins de prouver que les dommages sont antérieurs à la prise de possession.

De plus, l’absence d’état des lieux complique toute cession du bail, car l’acquéreur ne dispose pas d’une base fiable pour évaluer l’état du bien. Le bailleur doit donc veiller à ce que chaque étape (entrée, cession, sortie) soit formalisée par un document contradictoire, idéalement rédigé par un commissaire de justice en cas de désaccord.

Définitions

État des lieux

Document contradictoire qui décrit l’état matériel du local à un moment donné (entrée, sortie ou mutation). Il est signé par les parties ou établi par un tiers impartial, et sert de référence pour les réclamations ultérieures.

Bail commercial

Contrat de location portant sur un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est régi par le Code de commerce et prévoit notamment la durée minimale, le droit au renouvellement et les obligations d’entretien.

Commissaire de justice

Professionnel chargé d’exécuter les décisions de justice et d’établir des constats contradictoires, anciennement huissier de justice. Il intervient lorsqu’un état des lieux ne peut être réalisé d’un commun accord entre les parties.

Par quoi commencer

• Faites établir un état des lieux d’entrée contradictoire dès la remise des clés.
• Conservez le document signé et, le cas échéant, les photos annexées.
• Envisagez, avant toute cession, de mettre à jour l’état des lieux ou de le refaire.
• Organisez l’état des lieux de sortie avant la remise des clés et comparez-le à l’état d’entrée.
• Si un désaccord persiste, sollicitez un commissaire de justice pour établir un constat impartial.

Questions fréquentes

Quand l’état des lieux devient‑il obligatoire ?

Il est obligatoire à la prise de possession, lors d’une cession du droit au bail ou d’une mutation du fonds, et à la restitution du local à la fin du bail. Sans ce document, les parties perdent la preuve de l’état du bien.

Qui peut rédiger l’état des lieux ?

Les parties peuvent le rédiger conjointement. En cas de désaccord, elles peuvent mandater un tiers impartial ou faire intervenir un commissaire de justice.

Que se passe‑t‑il si le locataire refuse de signer l’état des lieux ?

Le bailleur peut saisir un commissaire de justice pour établir le constat. Le coût de l’intervention est généralement à la charge de la partie qui a demandé le recours.

Quels sont les risques pour le bailleur qui ne fait pas d’état des lieux ?

Il ne pourra pas justifier les retenues sur le dépôt de garantie, ni prouver les dégradations en cas de litige. La charge de la preuve lui incombe, ce qui rend les réclamations difficiles.

L’état des lieux doit‑il être signé par les deux parties ?

Oui, la signature des deux parties rend le document contradictoire. En l’absence de signature, le recours à un commissaire de justice permet de valider le constat.