Les diagnostics à annexer à un bail commercial

Avant la signature du bail

Le bailleur doit réunir l’ensemble des diagnostics obligatoires avant de remettre le projet de bail. Vous devez demander à voir le dossier complet, qui comprend le DPE, le CREP, le diagnostic amiante le cas échéant, ainsi que le diagnostic termites si le local se situe dans une zone concernée. Le bailleur ne peut pas se soustraire à cette obligation en invoquant une clause de non-garantie. Si le diagnostic manque, le locataire peut refuser de signer jusqu’à ce que le document soit fourni.

L'absence d'un diagnostic avant la signature rend le bail potentiellement nul et expose le bailleur à des sanctions.

Le propriétaire peut répondre qu'il n'était pas au courant de l'obligation, mais la loi prévoit que l'ignorance ne le dispense pas. Vous avez alors le droit d’exiger la mise à jour du dossier avant toute signature.

À la remise des lieux

Lorsque vous prenez possession du local, le bailleur doit vous remettre les diagnostics déjà réalisés. Vous devez vérifier que chaque document porte la date de réalisation et le nom du professionnel certifié. Si un diagnostic est périmé, le bailleur doit le refaire avant la remise. En pratique, les parties signent souvent un état des lieux où les diagnostics sont listés en annexe. Vous devez vous assurer que cette annexe est bien jointe au contrat.

Le bailleur pourra argumenter que les diagnostics ont été fournis lors de la signature, mais vous avez la possibilité de demander une mise à jour si la validité a expiré. Cette vérification évite des surprises lors d’éventuelles réparations ou travaux.

En cours de bail

Durant l’exécution du bail, certains diagnostics doivent être actualisés à intervalles réguliers, notamment le DPE et le diagnostic amiante. Vous devez être informé de toute nouvelle obligation légale qui pourrait imposer un nouveau diagnostic. Le bailleur a l’obligation de vous communiquer les nouveaux documents dès qu’ils sont disponibles. En pratique, il envoie souvent un courrier ou un courriel avec les pièces jointes.

La mise à jour des diagnostics pendant le bail protège le locataire contre des vices cachés et renforce la transparence contractuelle.

Si le bailleur ne transmet pas ces informations, vous pouvez le mettre en demeure de le faire. Le défaut de transmission peut être invoqué devant le juge comme manquement aux obligations d’information.

En cas de litige

Si un problème survient et que vous suspectez l’absence ou la mauvaise qualité d’un diagnostic, vous devez d’abord adresser une lettre recommandée au bailleur, en rappelant les diagnostics manquants. Vous pouvez demander la suspension du loyer ou la résolution du bail, selon la gravité du manquement. Le juge appréciera si le défaut de diagnostic a causé un préjudice réel.

Le bailleur pourra se défendre en prouvant que les diagnostics étaient à jour au moment de la signature, ou que le problème n’est pas lié à un manquement. Vous devez préparer tous les courriers, les copies des diagnostics existants et les éventuels constats d’experts pour étayer votre demande.

Conséquences de l'absence de diagnostics

L’absence de diagnostics obligatoires rend le bail incomplet. Le locataire peut retenir le paiement du loyer, demander une réduction ou même résilier le bail. Le bailleur, de son côté, s’expose à des sanctions administratives et à des dommages-intérêts en cas de préjudice prouvé. En pratique, les parties préfèrent régulariser rapidement la situation pour éviter un contentieux long et coûteux.

Définitions

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Évaluation de la consommation d’énergie d’un bâtiment et de son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il indique une classe énergétique et propose des recommandations d’amélioration. Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Document qui atteste de la présence ou de l’absence de plomb dans les revêtements d’un local construit avant 1949. Il est obligatoire pour les locations de locaux à usage commercial et doit être fourni avant la signature du bail.

Diagnostic amiante

Examen visuel et analytique visant à identifier la présence de matériaux contenant de l’amiante dans le bâtiment. Il est requis lorsque le local a été construit avant 1997. Le diagnostic doit être réalisé par un expert agréé.

Par quoi commencer

• Demandez au bailleur le dossier complet de diagnostics avant de signer le bail.
• Vérifiez la date de validité de chaque diagnostic et notez les éventuels besoins de mise à jour.
• Adressez une lettre recommandée au bailleur si un diagnostic manque ou est périmé.

Questions fréquentes

Quels diagnostics sont obligatoires pour un bail commercial ?

Le bailleur doit fournir le DPE, le CREP si le local a été construit avant 1949, et le diagnostic amiante si le bâtiment date d’avant 1997. D’autres diagnostics peuvent s’ajouter selon la localisation ou la nature du local.

Qui paie les diagnostics ?

En principe, le bailleur supporte les frais de réalisation des diagnostics obligatoires. Les coûts peuvent être répercutés dans le loyer uniquement si le contrat le prévoit explicitement.

Que faire si le bailleur ne fournit pas les diagnostics ?

Vous pouvez refuser de signer le bail jusqu’à ce que les documents soient remis. Si le bail est déjà signé, vous pouvez mettre le bailleur en demeure et, le cas échéant, saisir le juge.

Les diagnostics doivent-ils être mis à jour pendant le bail ?

Oui, certains diagnostics, comme le DPE ou le diagnostic amiante, doivent être actualisés à intervalles prévus par la loi. Le bailleur doit vous informer dès qu’une mise à jour est réalisée.

Quels sont les risques pour le locataire en l’absence de diagnostics ?

L’absence de diagnostics peut entraîner la suspension du paiement du loyer, une réduction du loyer ou la résiliation du bail. Le locataire peut également réclamer des dommages‑intérêts si un préjudice est prouvé.