Vice caché : les recours de l'acheteur, dans l'ordre

Trois conditions, et une preuve qu'on vous demande à tort

Un vice caché suppose trois conditions, qui se prouvent séparément et qu'il vous revient d'établir.

Le défaut était caché. Invisible lors des visites pour un acheteur normalement attentif, qui n'est pas du bâtiment. Une trace au plafond, une fissure visible sur les photos de l'annonce, un désordre mentionné dans l'acte : rien de cela n'est caché. Ce qu'il fallait démonter ou sonder pour l'apercevoir l'est. Un acheteur qui exerce dans le bâtiment est jugé plus sévèrement.

Le défaut existait avant la vente. Pas besoin qu'il se soit manifesté avant : il devait exister au moins en germe le jour du transfert de propriété. Une charpente déjà attaquée qui cède l'hiver suivant peut relever de la garantie ; une toiture arrachée par une tempête postérieure, non. C'est ce qu'un expert tranche, et le terrain que le vendeur conteste volontiers.

Le défaut est assez grave. Il doit rendre la maison impropre à l'usage auquel vous la destiniez, ou en diminuer l'usage au point que vous ne l'auriez pas achetée, ou payée moins cher, en le sachant. Un désagrément, un défaut esthétique, l'usure d'une maison ancienne ne suffisent pas.

Ce qu'on vous demande à tort : prouver que le vendeur savait. La garantie joue qu'il ait su ou non. Sa connaissance compte ailleurs : elle lui retire sa clause de non-garantie et l'expose à réparer au-delà du prix.

Deux délais, dont l'un part de la découverte

Votre action est enfermée dans un délai qui court non de la vente, mais du jour où vous découvrez le vice. Découvrir, ce n'est pas apercevoir une fissure : c'est pouvoir en connaître la cause et l'ampleur, souvent le jour où un professionnel les nomme par écrit. Le vendeur, lui, tirera cette découverte vers le passé, en produisant votre premier message à un artisan. Et ce délai n'est pas seul : la jurisprudence le loge dans un second, compté depuis la vente, de sorte qu'une découverte tardive ne rouvre pas indéfiniment le dossier.

Une lettre recommandée, même ferme, n'arrête pas le compte à rebours ; une procédure l'arrête, y compris le seul référé tendant à faire désigner un expert, et une reconnaissance écrite du vendeur l'interrompt aussi. Selon la nature et l'enjeu du litige, une tentative amiable préalable peut par ailleurs être exigée avant de saisir le juge : ce n'est pas le cas de toutes les demandes, et l'urgence en dispense.

Faire constater avant de faire réparer

Le réflexe est de faire réparer, puis de réclamer. C'est l'ordre qui fait échouer les dossiers : une fois le mur rouvert et refermé, personne ne peut plus dire ce qu'il y avait dedans, ni depuis quand. Si le logement est dangereux et que les travaux ne peuvent pas attendre, faites venir un commissaire de justice avant, et photographiez chaque étape.

Deux niveaux d'expertise, qui ne pèsent pas pareil. Celle que vous commandez seul éclaire votre décision, mais le juge ne peut pas fonder son jugement sur elle seule : il la retient si d'autres pièces la corroborent. Celle qu'un juge ordonne réunit tous ceux que vous avez appelés — vendeur, assureur, diagnostiqueur, entreprise intervenue avant vous : c'est le cadre où la cause et l'ancienneté se discutent contradictoirement. Elle se demande avant tout procès, suppose une provision consignée et prend du temps : une raison de la lancer tôt.

La clause de non-garantie, et ce qui la fait tomber

La plupart des actes entre particuliers écartent la garantie des vices cachés, et beaucoup d'acheteurs s'arrêtent là. C'est une erreur : elle protège le vendeur qui ignorait le défaut, pas celui qui savait et s'est tu.

Cette connaissance, c'est à vous de l'établir : des factures de travaux sur la zone concernée, un enduit récent posé sur le désordre, une déclaration de sinistre antérieure, le témoignage d'un voisin ou de l'artisan intervenu avant vous.

Elle ne profite pas non plus au vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction, présumé connaître ce qu'il vend. Et lorsqu'un diagnostic obligatoire n'a pas été remis, le vendeur ne peut pas se retrancher derrière elle pour le désordre que ce diagnostic couvrait.

Rendre la maison, ou garder une partie du prix

Le choix entre les deux vous appartient, pas au vendeur.

Rendre la maison et se faire restituer le prix suppose de pouvoir la rendre telle quelle : si vous avez fait des travaux lourds ou revendu, la voie se referme. Elle vise la maison inhabitable, ou impossible à remettre en état à un coût raisonnable.

Garder la maison et se faire rendre une partie du prix est la voie habituelle. Le juge fixe la somme, souvent au vu de l'estimation de l'expert, sans être tenu de recopier un devis : ce qui revient reste une partie du prix payé.

Si le vendeur connaissait le vice, il peut être condamné en plus à réparer le préjudice qui en découle. S'il l'ignorait, il doit la restitution, totale ou partielle, et les frais occasionnés par la vente, rien de plus.

Cette garantie n'est d'ailleurs pas la seule porte. Un diagnostic erroné engage son auteur et son assureur ; un désordre né de travaux récents peut relever des garanties du constructeur, qui profitent au propriétaire suivant ; le particulier qui a construit ce qu'il vend en répond comme un constructeur. On arbitre après l'expertise : c'est pourquoi on y appelle tout le monde.

Ce que le vendeur va opposer

Attendez-vous à ces réponses. « C'était visible » : les photos de l'annonce, les diagnostics, votre profession si elle l'arrange. « Vous saviez » : une mention dans l'acte, un mail, un prix négocié à la baisse. « C'est arrivé après » : une tempête, vos travaux, un défaut d'entretien. « Ce n'est pas grave » : vous y vivez, donc la maison sert. « Vous avez agi trop tard ». Et : « la clause me couvre ».

Aucune ne se combat par l'indignation, mais par deux pièces : un écrit montrant ce que le vendeur savait, et la réponse de l'expert sur l'ancienneté.

Définitions

Vice caché

Défaut d'un bien vendu qui existait avant la vente, qu'un acheteur normalement attentif ne pouvait pas déceler en visitant, et qui rend le bien impropre à l'usage auquel il le destine ou en diminue l'usage au point qu'il ne l'aurait pas acheté, ou payé moins cher, en le sachant.

Clause de non-garantie des vices cachés

Stipulation de l'acte de vente par laquelle le vendeur écarte sa garantie des défauts cachés. Elle protège le vendeur particulier de bonne foi. Elle tombe s'il est démontré qu'il connaissait le défaut, et elle ne profite pas au vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction.

Action estimatoire

Recours par lequel l'acheteur garde le bien atteint d'un vice caché et demande au vendeur la restitution d'une partie du prix. Elle s'oppose à l'action rédhibitoire, qui consiste à rendre le bien contre le remboursement du prix. L'acheteur choisit ; le juge fixe la somme restituée.

Par quoi commencer

• Arrêtez les travaux de réparation, photographiez le désordre sous plusieurs angles, conservez les matériaux déposés.
• Écrivez la date à laquelle vous avez compris le problème et rassemblez ce qui la prouve : mails, compte rendu d'artisan.
• Réunissez le dossier de vente : acte, diagnostics remis, annonce et ses photos, échanges avec le vendeur et l'agence.
• Demandez à un professionnel du bâtiment un écrit nommant la cause et l'ancienneté du désordre, pas seulement un devis.
• Déclarez le litige à votre protection juridique avant d'engager des frais : beaucoup de contrats ne couvrent pas ce qui précède la déclaration.

Questions fréquentes

J'ai déjà fait les travaux. C'est fichu ?

Pas nécessairement, mais c'est plus difficile. Vos photos, les matériaux conservés, les factures et le témoignage de l'entreprise peuvent reconstituer l'état d'origine. Le vendeur soutiendra que rien n'établit la nature du défaut ni son ancienneté : c'est ce trou que vos pièces doivent combler.

Le vendeur jure qu'il ne savait pas. Cela change quoi ?

Sur le principe, rien : la garantie joue même s'il ignorait tout. Son ignorance lui sert à conserver sa clause et à limiter ce qu'il doit au prix, ou à une partie du prix, et aux frais de la vente. S'il savait, la clause tombe et il répond en outre du préjudice causé.

Le diagnostic ne signalait rien. Contre qui me retourner ?

Éventuellement contre les deux, mais pas pour la même raison. Le diagnostiqueur répond envers vous de l'erreur de son document, avec son assureur, et doit être appelé à l'expertise. Le vendeur, lui, perd le bénéfice de sa clause lorsque le diagnostic obligatoire n'a pas été remis ; s'il l'a remis et qu'il est erroné, il faut établir qu'il connaissait le désordre.

Combien de temps ai-je pour agir ?

La loi fixe un délai qui court de la découverte du vice et non de la signature, et la jurisprudence le borne par un second, compté depuis la vente. Ne vous fiez pas à votre seule idée de ces dates. Une lettre n'arrête pas le compte à rebours, une action en justice l'arrête.

Puis-je simplement demander au vendeur de payer les travaux ?

Oui, et beaucoup de dossiers se règlent ainsi. Mais la loi raisonne autrement : elle prévoit la restitution du bien ou d'une partie du prix, pas le paiement d'un chantier. Faites rédiger l'accord avec soin : une fois signé, il referme le litige.